TIRA-TEIMA: SOBRE NOVAS REGRAS DE REFORMAS E OBRAS EM CONDOMÍNIOS

1)  O síndico tem condições de julgar se aquela obra, ou projeto, realmente não trarão prejuízos para a coletividade?

Resp: A responsabilidade direta é do profissional que apresenta o atestado de responsabilidade técnica de execução e projeto, a ART ou RRT. Caso haja um acidente ou dano do pior cenário, este profissional será responsabilizado na Justiça comum e no seu órgão de classe.  A ART descreve o serviço a ser executado – e nesse caso, o síndico pode vir a ser responsabilizado por não ter fiscalizado a obra corretamente, tanto na análise prévia dos documentos necessário, escopo de obra e na medida do possível, se a reforma está seguindo o que diz o documento.

Assim o síndico, administradora e a edificação, ficarão resguardados quando todos os documentos, analise de projeto e impacto forem entregues e corroborados.

2)  Custos – quem arca com qual exigência?

Resp: Cada condomínio possui sua regra específica, conforme estatuto ou convenção. A melhor maneira de conduzir seria através de uma assembleia que estipule uma regra padrão.

Nesta assembleia deverá ser debatido sobre, caso um morador queira iniciar uma reforma- obra em sua unidade, uma consultoria independente, escolhida pelo condomínio para analisar a obra em questão, dando mais transparência e segurança na aprovação das alterações.

Esse serviço geralmente não está incluído na taxa mensal cobrada pela administradora, sendo assim a assembleia deve debater quem deve arcar com estes custos, se o morador ou o condomínio.

Custos de análise dos documentos, escopo e fiscalização de obras em unidades autônomas pelo síndico:  caso o sindico não seja capacitado para tal ou por qualquer motivo para se precaver, necessite de um especialista para assessorá-lo, este custo é do morador, mas pode ser decidido em assembléia.

3) Infrações – em caso de não atendimento as premissas da norma.

Resp:  Caso morador ignore ou omita informações ao síndico sobre a execução da obra, o sindico poderá denunciar a obra junto à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma. Além disso o sindico poderá proibir a entrada de equipamentos, materiais, locação de caçambas no prédio, bem como o acesso de prestadores de serviço no condomínio.

4) Obras nas áreas comuns.

Resp:  Nas áreas comuns do condomínio, a administradora e o síndico devem exigir a ART de um profissional competente e dos prestadores de serviço bem como as premissas da NBR 16.280  para qualquer tipo de obra na edificação.

Custos de análise dos documentos, escopo e fiscalização de obras nas áreas comuns pelo síndico:  caso o sindico não seja capacitado para tal ou por qualquer motivo para se precaver, necessite de um especialista para assessorá-lo, este custo em praxe é do condomínio.

Representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão. Além disso, cabe a ele a defesa dos interesses de todos os condôminos.

A exigência sobre as normas de reforma, deve também ser do síndico que, uma vez sendo descoberto que ele desobedeceu a regra, deverá responder por esta desobediência com no mínimo, a perda de mandato, já que deixou de cumprir com uma das regras, a de cumprir e fazer cumprir a lei.


  5) 
Quais serviços necessitam de laudo?

Resp:  Todos os serviços de reforma ou obra necessitam exceto manutenção tais como:  simples repintura interna, ou a substituição de luminárias, registros – torneiras e etc.

É impossível que o sindico tenha ciência do escopo dos serviços prestados em todas unidades, sem o aviso prévio, logo o controle de acesso de materiais e equipamentos é uma prática eficiente de confirmação de obras e reformas no condomínio.

 6) Qualidade dos serviços e responsabilidade?

Resp:  Soluções ineficazes, gambiarras, perda de desempenho nas instalações do condomínio, modificações nos sistemas prediais, modificações ou alterações estruturais, qualidade do serviço. Garantias, materiais tóxicos ou resíduos… estes são itens os quais a NBR 16.280 visa controlar.

Todos os serviços terão que ser realizados por profissionais competentes, supervisionados por especialistas com emissão de responsabilidade técnica.

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